Ca sã-si minimizeze pierderile, bãncile preiau imobilele în contul creantelor neîncasate de la restantieri, stopând scãderea acceleratã a preturilor. Boomul executãrilor silite mai are de asteptat
Din 2008 pânã în prezent, numãrul executãrilor silite de imobile pentru neachitarea creditelor ipotecare a crescut de peste 60 de ori. Cu toate acestea, fenomenul este departe de a fi atins punctul maxim, deoarece „bãncile încã negociazã cu clientii metode de rambursare a creditelor, chiar dacã multi dintre ei nu si-au mai plãtit ratele de circa un an si jumãtate”, spune executorul judecãtoresc Ioana Miu.
De altfel, si reprezentantii bãncilor spun cã încearcã întâi sã epuizeze toate cãile de negociere cu clientii rãu-platnici si abia în ultimã instantã recurg la executarea silitã. „Investigãm în permanentã solutii noi de contactare a clientilor în vederea atingerii unei solutii amiabile, de preferat executãrii silite”, spune Mihai Rãutã, director executiv Retail Risk la Raiffeisen Bank. Acesta aratã cã bãncile ajung chiar sã permitã clientului sã îsi negiocieze singur vânzarea imobilului, prin procedura de vânzare amiabilã.
Casele si pretul de oportunitate al bãncii
Din aceastã perspectivã, la ora actualã, bãncile se împart în douã categorii. Unele agreeazã cu executorul judecãtoresc un pret minim si preferã sã nu participe la licitatie (cum sunt Bancpost sau BRD), chiar dacã licitatiile sunt din ce în ce mai multe. Conform legii, pretul de pornire al unei licitatii cu repetitie scade o singurã datã: la cea de-a doua licitatie, cu numai 25% fatã de pretul stabilit la prima licitatie.
A doua categorie este cea a bãncilor care, nemultumite de valorile oferite de participantii la licitatie, vin în nume propriu la licitatie si „preiau imobilele în contul creantei, scotîndu-le ulterior pe piatã la liber”, spune executorul judecãtoresc Ioana Miu. Aici regãsim bãnci precum BCR, Raiffeisen Bank sau Volksbank.
„Ce putem face noi, ca bancã, pentru a proteja interesul clientului si al bãncii este ca, în ultimã instantã, sã adjudecãm bunul în contul creantei (în cadrul licitatiilor) si sã impiedicãm astfel adjudecarea la preturi foarte mici”, spun reprezentantii Volksbank. Banca are o strategie bine definitã privind pretul minim la care acceptã valorificarea cãtre terte persoane (în functie de tipul si calitatea imobilului). „În cazul în care, în cadrul licitatiei, oferta tertilor este sub acest pret de oportunitate, banca preia în mod direct activul, asigurând transparenta în proces”, concluzioneazã reprezentantii Volksbank.
Constrângerea de ordin legal pentru creditor, referitoare la preluarea imobilelor în contul creantelor, este acel prag de minimum 75% din valoarea bunului la care se poate face adjudecarea. Oricum însã, executorii judecãtoresti explicã faptul cã bãncile nu dau efectiv banii pentru imobilul care intrã în posesia lor, acesta fiind deja trecut în contul creantei. Sau, pentru a nu fi obligati sã achizitioneze la pretul de 75% din valoarea creantei, bãncile pot crea societãti de real estate la care sã fie actionari.
În schimb, pentru a împiedica o scãdere abrutã a preturilor la imobile, dar reusind sã recupereze din pierderi, bãncile au început sã ofere noi tipuri de credite pentru achizitionarea imobilelor executate silit. Ofertele de finantare sunt oarecum preferentiale fatã de celelalte oferte ale bãncii: dobândã minimã, comisioane reduse sau chiar excluse. Astfel de oferte se regãsesc la Raiffeisen, Volksbank, BCR etc. De asemenea, pentru a promova ofertele imobiliare, majoritatea bãncilor au creat sectiuni pe site-urile web sau pe site-uri independente, dedicate promovãrii ofertelor imobiliare si finantãrii acestora. Imobilele executate silit cumpãrate prin credit reprezintã circa 5% din totalul executãrilor, spune Miu. Prin toate aceste artificii de amânare a momentului executãrii silite, prin evitarea reevaluãrii la sânge a portofoliului de active, prin achizitiile de imobile fãcute în nume propriu sau prin diverse societãti adiacente, bãncile comerciale influenteazã piata imobiliarã, tinând artificial preturile caselor la un nivel mult prea ridicat pentru puterea actualã de cumpãrare a populatiei. _
De la 15 dosare de executare imobiliarã pe an în 2008, am ajuns acum la 300-400 de dosare si mã astept ca acest numãr sã mai creascã.
Ioana Miu, executor judecãtoresc BEJ Miu Ioana
capital.ro
